Homes4All, la startup del social housing fatto bene

Homes4All si occupa di social housing. Gli appartamenti che gestisce sono di sua proprietà, di proprietà dei suoi soci o di soggetti terzi: tutti vengono amministrati secondo le stesse logiche. Prima di offrire una casa a un canone sostenibile alle persone in difficoltà, Homes4All la ristruttura, grazie al supporto di un team di architetti interno, in un’ottica di riqualificazione e risparmio energetico. Sfruttando virtuosamente alcune partnership significative con società del settore, Homes4All riesce a ristrutturare gli immobili a un prezzo competitivo.

Pur senza rinunciare a un equo profitto per soci e proprietari, Homes4All è in grado di aiutare i cittadini che si trovano in una situazione di emergenza abitativa, accompagnando queste persone attraverso un percorso di reinserimento nella società attiva. Percorso svolto con l’aiuto dei servizi socio-assistenziali, che spesso si concentra soprattutto sulla ricerca di lavoro per uno o più membri del nucleo familiare.

Homes4All è in grado di aiutare i cittadini che si trovano in una situazione di emergenza abitativa senza rinunciare a un equo profitto per soci e proprietari

Startup-News ha intervistato Federico Disegni, co-founder e managing director di Homes4All e Giorgio Mosci, Presidente della società, per approfondire come e perché il modello di business di Homes4All sia vantaggioso per tutti e riesca a fare del bene alla collettività senza rinunciare all’aspetto del guadagno.

Federico, qual è oggi il quadro dell’emergenza abitativa in Italia?

I costi associati alla casa, come il mutuo o l’affitto, rappresentano da sempre uno degli oneri più pesanti che gravano su gran parte delle famiglie italiane. Secondo stime recenti il 32,3% delle famiglie oggi in affitto ha una spesa pari o superiore al 40% del proprio reddito netto. E un discorso simile vale per il 36,6% delle famiglie più povere in Italia.

Inoltre, secondo l’ultima indagine Istat su questo specifico tema, le famiglie in affitto nel 2021 rappresentavano il 45,3% di tutte le famiglie povere.

Su questa realtà grava un paradosso: milioni di case nel nostro Paese sono sfitte, alcune stime pre-pandemia parlano di 7 milioni di appartamenti. Immobili che rappresentano non solo un mancato guadagno ma anche una spesa gravosa. A essere inutilizzate, tra l’altro, non sono soltanto le case dei privati, che magari scelgono di non affittare perché temono di avere problemi con gli inquilini. Oppure non hanno la possibilità di fare i lavori di manutenzione e ristrutturazione necessari, ma anche molte case popolari.

Mi riferisco ad alloggi che dovrebbero essere assegnati alle famiglie che non possono permettersi un appartamento nel mercato privato e che comunque restano inutilizzati. Le ragioni possono essere svariate, dalle mere questioni pratiche legate allo stato dell’immobile a diversi problemi burocratici.

Nella sola Torino, la città in cui nasce Homes4All, le stime del comune parlano di circa 50 mila appartamenti sfitti su un patrimonio di mezzo milione di abitazioni, quindi il 10% circa del totale.

Quando e come nasce Homes4All?

Homes4All nasce prima dell’emergenza Covid-19. Con i soci fondatori abbiamo iniziato a ragionare su questo mercato e sui modi per intervenire tra il 2018 e il 2019. Un momento storico in cui l’emergenza abitativa aveva già un peso importante. Peso che poi è ulteriormente cresciuto. Molte delle famiglie che tre o quattro anni fa esaurivano lo stipendio a fine mese arrivando comunque a pagare le spese, ora si trovano in grave difficoltà e non riescono più a far fronte ai costi relativi alla propria abitazione..

Stiamo parlando di individui che vivono nella cosiddetta fascia grigia e si ritrovano a un certo punto pericolosamente vicini alla soglia della povertà. Può accadere a causa di un imprevisto come la perdita del lavoro o una grave malattia, oppure per altre spese improvvise e inderogabili..

Sono queste le famiglie che Homes4All si propone di aiutare. Non solo perché vogliamo ridurre l’emergenza abitativa in Italia ma anche perché aiutando queste persone si innesca un meccanismo virtuoso che riduce i costi a carico degli enti pubblici.

Quando una famiglia perde la casa chiede aiuto al comune di residenza. I tempi di attesa per una casa popolare sono di circa 24 mesi. Molte case popolari, come abbiamo anticipato, non sono pronte per accogliere una famiglia benché sfitte. Nel frattempo il comune “mantiene” queste persone in strutture di tipo alberghiero, spendendo per due adulti e due bambini circa 1000 euro al mese, quindi mediamente 24 mila euro prima di poter assegnare loro un alloggio. Un costo molto gravoso e una situazione che causa disagi anche alle famiglie. Queste persone possono essere ospitate negli alloggi di Homes4All  a fronte di un costo di circa la metà o anche meno.

In cosa consiste il contributo del Fondo di Innovazione Sociale?

Nel 2020, Homes4All ha vinto un importante contributo a fondo perduto per il suo progetto di social housing, che ci ha permesso anche di partire fin da subito con un partneriato d’eccellenza in un progetto di grande valenza sociale, provando a risolvere il tema dell’emergenza abitativa in maniera innovativa.

Partecipando a un bando del “Fondo di Innovazione Sociale”, istituito dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, ci siamo aggiudicati un contributo che arriva fino a 1,6 milioni di euro. Il bando vede un partenariato pubblico-privato guidato dalla Città di Torino, insieme ai soci fondatori di Homes4All (Brainscapital e Homers), alla Camera di commercio di Torino (responsabile delle metriche di valutazione dell’impatto generato) e all’Associazione ACMOS (responsabile del social service design). Il percorso è organizzato in tre fasi e per ottenere i fondi è necessario portarne ciascuna a termine.

La prima fase, relativa allo studio di fattibilità, si è conclusa nel 2020.  La seconda, di sperimentazione, è ancora in atto e si concluderà alla fine dell’estate 2023. La terza riguarda invece la replicabilità del modello di business in altri contesti nazionali e verrà avviata al superamento della fase attuale.

Si tratta per noi di un’occasione molto importante e ci stiamo mettendo tutto il nostro impegno per concludere il periodo di sperimentazione portando a casa il massimo dei risultati.

Qual è il modello di business di Homes4All?

Con Homes4All (continua Federico) ci proponiamo di rimettere in circolo il grande patrimonio immobiliare inutilizzato presente in Italia, garantendo al contempo una redditività ai proprietari. È vero che spesso si tratta di un’entrata inferiore a quella che il proprietario avrebbe affittando in autonomia sul libero mercato, ma la nostra mediazione può far sentire più tranquilli i proprietari. Homes4All, in qualità di startup orientata al social housing e con l’aiuto dei servizi sociali, si occupa anche di controllare che la casa sia tenuta nel giusto modo e che gli inquilini possano avere un reddito che permette loro il pagamento regolare del canone.

Una delle difficoltà che abbiamo riscontrato più spesso nelle famiglie che si trovano a perdere la casa e che abbiamo aiutato in questi anni, è che si tratta di famiglie monoreddito. Homes4All aiuta il coniuge senza reddito (spesso la donna) a trovare lavoro e una soluzione per la cura dei bambini. Esistono diversi servizi di sostegno gratuito alle famiglie che lavorano ma capita frequentemente che chi ne ha bisogno non li conosca o non sappia come accedervi..

Quindi, per riassumere qual è il nostro modello di business, Homes4All genera un flusso di cassa costante attraverso la locazione degli immobili, fee di gestione immobiliare, e, quando sarà in vigore la Convenzione – in particolare con la Città di Torino con cui siamo attualmente in co-progettazione nell’ambito del bando del Fondo Innovazione Sociale – tramite il cosiddetto Pay by Result. un pagamento di risultato a fronte del raggiungimento di obiettivi d’impatto e di risparmio per la Pubblica Amministrazione. Questo è il guadagno che deriva dai nostri servizi.

Homes4All genera un flusso di cassa costante attraverso locazione degli immobili e fee di gestione

Inoltre, uno dei nostri obiettivi è quello, nel medio termine, di generare delle plusvalenze sulle vendite degli immobili acquisiti e riqualificati. Ci piacerebbe che fossero gli stessi inquilini locatari ad acquistare la casa in cui vivono.

Giorgio, quante sono le case gestite attualmente?

Al momento siamo già pienamente operativi su Torino e Genova. Abbiamo avviato le prime locazioni per 70 beneficiari, gestiamo 19 immobili e ne possediamo 28, di cui 23 locati e 5 in fase di ristrutturazione. Nel corso del 2023 ci aspettiamo di passare da 28 a 34 immobili, che se tutto va bene diventeranno 42 unità nel 2024 e poi 50 nel 2025. Per quanto riguarda la sola gestione in ambito social housing stimiamo una crescita più consistente: 59 immobili gestiti nel 2024 e 94 entro il 2025.

Inoltre ci stiamo muovendo, proprio grazie ai nostri soci che sono spesso parte attiva della crescita della startup, per esportare il nostro sistema su altri territori. Siamo già a buon punto per attivarci in Lombardia nella zona di Lodi e Busto Arsizio e per attivarci nelle regioni del meridione in città come Taranto o Palermo.

Perché una raccolta di crowdfunding?

Ovviamente una campagna di crowdfunding è molto utile per raccogliere fondi. Abbiamo varato il nostro secondo aumento di capitale sociale da 1,5 milioni di euro, mentre il primo da 1,1 milioni di euro è stato completato nel 2022 anche grazie al lancio di 2 campagne di equity crowdfunding. Ma i fondi per noi non sono l’unico obiettivo. Fare crowdfunding per Homes4All significa soprattutto portare a bordo soci che vogliano collaborare con il nostro progetto, anche perché così è stato fino ad ora.

Certamente ci sono soci che investono (poco o tanto) e non intendono partecipare attivamente alle attività della società, e non c’è nulla di male, anzi: danno il loro contributo dal punto di vista economico.

Ma ci sono molti soci che invece hanno idee, un network attivo nel mondo dell’immobiliare o contatti con pubbliche amministrazioni interessate a collaborare con noi.

Io sono entrato proprio come socio nella startup, e ora sono Presidente. Insieme al team di Homes4All abbiamo portato il progetto del social housing, nel quale ho creduto fin da subito, nella mia città, Genova. Per acquisire immobili, selezionare inquilini tra le persone in difficoltà, accompagnare i cittadini ai quali diamo alloggio in un percorso di reinserimento nella vita sociale attiva, insomma per fare quello che facciamo serve un contatto assiduo con le Pubbliche Amministrazioni.

Anche perché questo progetto alleggerisce incombenze e costi per le PA. Però sappiamo pure che gli uffici pubblici non sempre parlano tra loro e che non è facile interloquire con ogni soggetto coinvolto. C’è tanto lavoro da fare. I soci si rivelano molto spesso preziosi da questo punto di vista.

Senza contare poi che ci sono soci che acquisiscono immobili e li danno in gestione a Homes4All. In alcuni casi siamo noi stessi a segnalare opportunità immobiliari ai soci e a supportarli nelle fasi di acquisto e ristrutturazione. Nella nostra timeline c’è l’obiettivo di operare attivamente (tramite acquisizione e attivazione dei servizi) su più di 140 immobili entro il 2025 e registrare almeno 30 mediazioni immobiliari entro i prossimi tre anni.

Fare crowdfunding per Homes4All significa soprattutto portare a bordo soci che vogliano collaborare

Cosa significa fare Social Housing per Homes4All?

Social housing per noi significa soprattutto coltivare la visione comune di un nuovo modo di abitare. Su Torino e Genova, dove esistono quartieri che hanno un grande potenziale di riqualificazione, nel nostro piccolo i primi risultati si stanno già vedendo.

In alcuni casi acquistiamo solo uno o due appartamenti. Ci è anche capitato di acquistare una casa all’asta, per esempio, che poi abbiamo dato in locazione alla famiglia che non riusciva più a pagare il mutuo. Quando possiamo, però, acquistiamo più di un appartamento, magari l’intera palazzina. Grazie alle partnership e ai nostri architetti, edifici costruiti secondo logiche ormai ampiamente superate e con diversi problemi (pensiamo a tutti quegli edifici costruiti un po’ alla garibaldina negli anni ‘60 e ‘70) possono essere traghettati nel futuro.

Nel mio sogno ci sono interi quartieri dove tutti possano vivere bene in una casa riqualificata e intelligente dal punto di vista dei consumi, indipendentemente dallo stipendio o dalla classe sociale. Il nostro obiettivo è fare in modo che il diritto all’abitazione sia davvero tale e il più possibile uguale per tutti.

Poi abbiamo molte idee per aiutare chi non riesce ad acquistare un immobile proponendo formule alternative, come quella del leasing immobiliare o dell’affitto con riscatto. Pensiamo ad esempio alla comunità musulmana, che per ragioni religiose non può acquistare con la formula del mutuo non potendo pagare degli interessi. Così queste persone si trovano a vivere tutta la vita in affitto. L’Islam proibisce il prestito a interesse.

A maggio 2022 Homes4All è diventata ufficialmente una B Corp, entrando così a far parte delle 200 realtà italiane ad oggi certificate. Investire in una B Corp come Homes4All significa conciliare utili ed etica, facendo del bene alla società di cui tutti facciamo parte. Qualche mese fa (ottobre 2022) abbiamo anche vinto un premio di cui vado molto fiero: il Premio Impresa Sostenibile 2022 per la categoria Sostenibilità Sociale, riconosciuto da IlSole24Ore in collaborazione con la Santa Sede.

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